En una entrevista exclusiva con Correio, Eduardo Pedreira habla de lo nuevo empreendimento de OR en Bahía

OR quiere dialogar sobre el desarrollo de la playa de Buracão

El proyecto generará más de mil puestos de trabajo en los próximos tres años

¿Por qué una parte de la población siempre ve a los empresarios como alguien que quiere aprovecharse de los demás y obtener un beneficio depredador? Para responder a esta pregunta, Eduardo Pedreira, CEO de OR, la promotora inmobiliaria del grupo Novonor -la antigua Odebrecht- recurre a la fundación de Brasil. “Nuestro país fue creado para ser una colonia de explotación”, dice, y añade que eso dejó en la mente de las personas la idea de que aquí hay que hacer daño a alguien para ganar dinero. Esta cosmovisión, unida a la ignorancia y a otros intereses, explica la oposición que se ha mostrado hacia el proyecto inmobiliario que OR va a implantar en Praia do Buracão, en Rio Vermelho, opina Pedreira. En esta entrevista exclusiva, la primera que aborda la promoción, destaca la preocupación social del promotor, que aumentará la accesibilidad a la playa para el público en general, y el impacto económico de la obra, que generará más de mil puestos de trabajo directos e indirectos, potenciados por el efecto renta. Fuera de los muros de la urbanización, la empresa promete invertir más de 4 millones de reales en mejoras urbanas. “Hemos hecho un diagnóstico, hemos creado un concepto, estamos listos para presentar nuestro proyecto, pero estamos abiertos a hablar”, afirma.

Crédito Ana Albuquerque CORREIO

Quién es

Es licenciado en Ingeniería Civil por la Universidad Federal de Bahía (UFBA) y posee un posgrado en finanzas corporativas y gestión de proyectos por la Fundación Getúlio Vargas (FGV). Cuenta con 23 años de experiencia en promoción inmobiliaria, habiendo participado activamente en el desarrollo de más de 20 proyectos inmobiliarios. En 2020 asumió la presidencia de OR, el brazo inmobiliario del grupo Novonor, que opera en São Paulo, Bahía y Pernambuco.

¿Cómo ve la economía brasileña?

De 2014 a 2024, vivimos un periodo de poner la casa del país en orden y ahora tenemos una oportunidad única para los próximos diez años, porque son los últimos diez años del boom demográfico. Siempre hemos hablado de un país joven, pero sólo tenemos este periodo más para aprovechar esta realidad, en la que también está la subida de las materias primas, que sostienen gran parte de nuestra balanza comercial: con el petróleo, los minerales y la agricultura. El Gobierno tiene que tomar medidas para contener el déficit público. Pero creo que vamos a vivir un proceso que será muy bueno para la sociedad, porque empezamos el año con la tasa de paro más baja desde 2020 y está bajando. Estamos viendo una bajada de la tasa Selic, que es algo muy importante para el conjunto de la población. Como ves, se reduce el paro y más gente empieza a tener ingresos. Cuando se bajan los tipos de interés, es posible ofrecer créditos más baratos. El Gobierno actual está muy centrado en la clase económica.

¿Qué le falta?

Creo que hay que buscar más iniciativas sostenibles. Ya hay muchas, como aquí en Salvador, donde tenemos un IPTU Verde, que permite a la gente reducir el pago de impuestos. Es muy importante porque hace que la gente sienta en sus bolsillos lo bueno que es ser sostenible. Vuelvo a insistir, tenemos que mirar diez años hacia adelante, invertir en infraestructuras, en la parte social, porque es una oportunidad que no podemos desaprovechar.

¿Cómo encajan las quirófanos en estas perspectivas?

Siempre buscamos proyectos que añadan valor al lugar y a la comunidad en la que operamos. No podemos desarrollar nada que no sea sostenible, no hacemos proyectos que no beneficien a la sociedad en la que operamos. Si me preguntan a mí, beneficiamos a la comunidad necesitada que nos rodea. Identificamos a gente que estaba en los márgenes, trajimos a una ONG para que trabajara en la asociación de la comunidad y dio a estas personas oficios para que se convirtieran en artesanos. Pero eso no es todo, para aprovechar los residuos generados, los convirtieron en objetos decorativos y nosotros mismos los compramos y les animamos a venderlos también en otros lugares. Pensamos en transferir conocimientos y tecnología para que estas personas pudieran utilizarlos y sobrevivir por sí mismas. Cuando compramos tierras, el primer diagnóstico que hacemos es social. Al lado, cuando llovía, el agua alcanzaba 1,5 metros de altura. ¿Qué hicimos? Tuvimos que hacer un macrodrenaje para nosotros y lo conectamos al macrodrenaje de la comunidad y nunca más se volvió a inundar.

La empresa no puede considerarse una isla.

Exactamente. Vamos a lanzar nuevos proyectos en los próximos años, y algunos han sido muy discutidos, lo cual es muy bueno para nosotros. Es importante que se discuta en un estado de derecho democrático. Uno de ellos, Praia do Buracão, no lo llamaré polémico, pero hay un deseo de la sociedad en algunos aspectos. Cuando hicimos el proyecto, seguimos todos los pasos de diagnóstico social, tráfico e impacto medioambiental, pero aún así hubo algunas controversias. La primera fue: ‘bueno, el inmueble traerá más habitantes y la calle no da abasto’. Hicimos un estudio de impacto en el tráfico, sólo hay 47 pisos. Luego dijeron que había tres torres. No, hay dos, una de 16 pisos y otra de 15, con una distancia entre ellas de 40 metros. Y hay un punto interesante: el Masterplan (Plan de Desarrollo Urbano, PDDU) establece que donde haya zonas degeneradas, el promotor puede urbanizar, siempre que aporte beneficios sociales. ¿Qué vamos a hacer? Se va a reurbanizar toda la Rua do Barro Vermelho y la playa. Habrá más jardinería, mobiliario urbano, en la playa restauraremos la iluminación, pondremos dos paseos marítimos, dos puestos de socorrismo. Para los vendedores ambulantes que trabajan en la zona, vamos a levantar estructuras, mejorar el acceso y poner miradores. Todo esto se ha construido conjuntamente con el Ayuntamiento para que la infraestructura del desarrollo favorezca a la sociedad y aporte mayores beneficios.

¿Qué hay de cierto cuando alguien dice que las torres darán sombra a la playa y afectarán a todo el ecosistema?

Cuando se construye un edificio en primera línea de playa, hay que tener mucho cuidado con la sombra. En este caso, la legislación dice que en las zonas de degeneración no hay que fijarse en este punto, pero nosotros lo hicimos. ¿Qué hicimos? Estudios. Trajimos a una especialista de la USP (Universidad de São Paulo), la profesora Roberta Kronka (catedrática de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la USP), que evaluó el movimiento de la sombra en todas las estaciones. En verano, otoño y primavera, no hay sombra. En invierno, tenemos un 7% de sombra, lo que no impide el baño, entre otras cosas porque es un periodo en el que ya tenemos muchas nubes. Los edificios de esa zona no dan mucha sombra. Si vas allí ahora en verano, no verás la sombra de ninguno de los edificios que ya existen. Aunque no hacía falta, hicimos todos estos estudios y los pusimos allí.

¿Y el ecosistema marino?

Eso también nos preocupaba. Pensamos: ¿va a haber algún cambio? Encargamos un informe medioambiental y el resultado fue cero cambios. Luego también hablaron de un mayor volumen de coches porque habrá más pisos. Llegaron a decir que habría 200 o 300 pisos más, pero habrá 47. En este proceso de urbanización que vamos a llevar a cabo, vamos a cambiar todo el pavimento: saldrá el asfalto caliente y entrará el pavimento de enclavamiento. Lo vamos a reordenar de tal manera que tendrá 50 plazas de aparcamiento más. El proyecto urbanístico que vamos a ejecutar abarca 6.600 metros cuadrados. Hasta hoy, había un bando que presentaba una posición. Ahora presentamos la nuestra, con todos los beneficios que aportamos a la sociedad. Estamos siendo tan cuidadosos que la distancia entre una torre y otra es de 40 metros. ¿Y por qué esta distancia? Para no tener ese efecto que existe en Río de Janeiro, donde las torres están todas muy juntas en el paseo marítimo, provocando calor. Hay un concepto mucho más profundo y otro lado que hay que mirar.

¿Por qué habéis estado callados todo este tiempo?

Aún no habíamos dicho nada porque hay un proceso de concesión de licencias. Cuando se lleva a cabo un desarrollo como éste, hacen falta dos años de estudios en las áreas más diversas. Hemos discutido el impacto del tráfico, las sombras, el medio ambiente… El silencio se debe a que estamos en pleno proceso de discusión y formateo del proyecto. Ahora estamos listos para mostrar los beneficios que aportará a la sociedad. Mira la situación de la playa, que ni siquiera tiene iluminación. Vamos a acondicionarla para que la gente pueda ir por la noche a practicar deporte. No podíamos decir nada porque estábamos debatiéndolo. Imagínate, podía decir algo y luego tener que dar marcha atrás. Hoy tengo confianza para mostrar lo que vamos a hacer. Este tipo de debate es muy saludable y estamos dispuestos a participar en él. Este es el momento en que queremos presentar los beneficios para la sociedad. Estamos hablando de un concepto de bien común, de urbanismo.

¿Tienen ya una estimación de la generación de puestos de trabajo e ingresos?

Vamos a generar unos mil empleos directos e indirectos e ingresos con este desarrollo. Cuando se hace un proyecto como éste, el efecto es muy importante, porque la construcción es muy democrática en cuanto a la generación de beneficios. Empleas a todo el mundo, desde alguien que quiere empezar su vida laboral hasta un doctor en Derecho o en Publicidad, luego está el vendedor de muebles, la empresa que suministra los ladrillos… Supone una cadena amplísima y ni siquiera estamos hablando del impacto en el Turismo, porque va a hacer nuestra ciudad aún más atractiva. Es un debate importante, pero tratémoslo sin falsedades. Los puntos técnicos sobre la sombra y el medio ambiente no se han analizado en profundidad. Tenemos que hablar en profundidad y pensar en el bien común. Algunas personas están en contra de los picos porque piensan que la verticalización es mala, pero ¿qué pasaría si limitáramos la construcción de edificios a dos plantas? La población mundial está creciendo y si las viviendas no pueden ser verticales, ocuparán una superficie horizontal mucho mayor. El medio ambiente no podría soportar un crecimiento tan lateral. Lo que hay que discutir es si la verticalización se está llevando a cabo de forma responsable y sostenible. Hay que evaluar si preserva el medio ambiente. Cuando causa un impacto, hay que corregirlo y aportar un mayor beneficio. Hay que preocuparse por las cuestiones climáticas y aportar beneficios sociales y urbanos.

¿Por qué es tan importante para OR invertir en la zona de Buracão, qué tiene que no se pueda encontrar en otra parte de la ciudad?

En primer lugar, Rio Vermelho tiene un gran valor cultural y sabemos lo que podemos hacer por la zona regenerándola. Estoy haciendo una urbanización de alto nivel, vendida a particulares, pero esta urbanización traerá una serie de mejoras allí. Si me preguntan si supone una carga para el proyecto, la respuesta es sí.

¿Cuánto se invertirá en la zona exterior?

Alrededor de 4 millones de reales, tal vez incluso más debido al paisajismo, la sustitución de 3.500 metros de pavimento. Es una zona preciosa y atractiva para vivir, con un gran atractivo cultural. Lo que hemos hecho es tomar dos edificios en ruinas y reurbanizar la zona, con beneficios para la comunidad vecina. La elección iba mucho más en este sentido. No se va a cerrar la playa, sino que va a estar más abierta de lo que ya está. Por ejemplo, hoy la playa está dividida por una zona de rocas, y los de un lado no pueden acceder al otro. ¿Qué vamos a hacer? Apartar nuestra zona para construir una cubierta pública que conecte las dos áreas. Incluso nos preocupan este tipo de detalles.

¿Qué cree que está alimentando la oposición de ciertos grupos al proyecto?

Lo primero que creo que lo motiva es el hecho de que hay edificios más antiguos; cuando se levantan dos torres nuevas, se pierde parte de la vista; no toda, pero sí parte.Pero estamos en un centro urbano, la ciudad se va a desarrollar.Pero creo que el principal problema es la falta de información en profundidad sobre el tema.Hay que tener cuidado porque acaba siendo una falsedad tremenda y crea un inconsciente colectivo, que la gente cree que es verdad y no profundiza.Es complicado sólo pensarlo.Por eso repito que es un debate muy pertinente, tenemos que introducir los hechos en la conversación.

En general, ¿por qué cree que la gente ve las iniciativas empresariales con tanto recelo y negatividad?

Al principio éramos una colonia de explotación, a diferencia de Estados Unidos, que era una colonia de desarrollo. Creo que esto nos ha inculcado a los brasileños un concepto que sólo cambiará con el paso del tiempo. Tenemos que entender que el desarrollo tiene que ser sostenible, que tiene que generar riqueza y que esta riqueza tiene que compartirse responsablemente con la sociedad. Pero no podemos mirar al empresario del mercado inmobiliario o de cualquier otro sector económico y ver a un devastador o a un usurero. Hemos creado un concepto muy negativo del beneficio, y la Iglesia solía predicar que era un pecado. Es el fruto del trabajo, es la división de la riqueza para la mejora de la sociedad. Ahora bien, el beneficio que proviene de la explotación y se lleva la riqueza era un problema. Tenemos que entender que es sano generar riqueza, siempre que se comparta con la sociedad. Creo que esto está cambiando con el tiempo. Tenemos que estar orgullosos de nuestros empresarios. Nadie se mete en un negocio para tener pérdidas y luego te pregunto, ¿qué pasa cuando una empresa cierra? Los menos favorecidos pierden su trabajo. Mi mayor satisfacción es hacer proyectos sostenibles y dar a la gente oportunidades de crecer, ver a alguien que nunca ha trabajado entrar como ayudante y salir como ingeniero. Tenemos que cambiar esta mentalidad. Los emprendedores son fundamentales para la sociedad, pero tienen que tener una visión sostenible.

El proyecto incluye la construcción de un mirador

Mirándolo desde el otro lado, ¿está ya maduro nuestro mercado inmobiliario en cuanto a esta visión de la sostenibilidad?

Creo que no. En Brasil hay algunas diferencias regionales. Yo soy de Salvador y estoy orgulloso de estar aquí, pero cuando llegas al Sudeste, te das cuenta de que ha habido un poco más de evolución en esta mentalidad empresarial. La gente valora más atraer el desarrollo. Entiendo que estamos avanzando y esta conversación que estamos teniendo es importante para revisar estos conceptos. Estamos avanzando, pero hay que acelerar. La sociedad es exigente y a menudo pierde la paciencia. Por eso mira al empresario y lo confunde con el especulador.

Es una opinión muy firme.

Por desgracia, para mucha gente, promoción inmobiliaria es sinónimo de especulación. Es una falta de conocimiento que lleva a la ignorancia. El especulador inmobiliario compra el terreno y no le da un uso social, eso es especulación. Si Odebrecht comprara ese terreno y lo guardara en un cajón durante diez años, eso sería especulación, pero no es así. O lo compró y automáticamente inició un ciclo de desarrollo económico, con una serie de estudios y proyectos. Compro el terreno e inicio el proceso de desarrollo. Hay que hacer esta diferencia porque son papeles totalmente distintos. Luego la gente habla en la radio de “especuladores inmobiliarios”. No, son promotores, que trabajan a favor del desarrollo.

¿Cuál es la previsión de inicio y finalización de las obras?

Deberíamos empezar este año y terminar a los 36 meses del lanzamiento. Así que serán tres años de conversaciones con la sociedad y de inversión. Hoy estamos seguros de los beneficios que aportaremos, pero por supuesto presentaremos y dialogaremos.

¿Está abierto a cambiar algo, si es necesario?

Por supuesto, todo lo que sea en favor de la sociedad será discutido. Hemos hecho un diagnóstico, hemos creado un concepto, estamos listos para presentar nuestro proyecto, pero estamos abiertos a hablar. Vamos a hablar con asociaciones, vecinos… En todos los proyectos que hacemos, el primer paso es pedir permiso, vamos a hablar con todo el mundo. Queremos demostrar que cumplimos estrictamente la ley, que es el Plan Director de la ciudad, pero vamos mucho más allá.

Es el concepto de licencia social.

Exactamente. No queremos comprar terrenos, vallarlos, legalizarlos y decir: “Aquí mandamos nosotros”. Lo que queremos es que beneficie a la ciudad. Hablemos de ello. Miren, vemos urbanistas que están en contra de la verticalización, pero yo les pregunto: ¿cuál es la alternativa? Quiero escucharles. La población está creciendo. Tenemos que encontrar alternativas.

¿Qué espera del mercado inmobiliario en 2024?

Tenemos un tipo de interés a la baja, hasta el 9%. Esto hará que el mercado inmobiliario se abarate. El desempleo está cayendo, vamos a tener más gente con ingresos. Algunos millones de brasileños entrarán en el mercado de crédito. Además, el Gobierno se está centrando más en el consumidor de Banda 1, que es el segmento de menor renta y necesita apoyo público para comprar su propia casa. Vamos a tener un año mejor que 2023 y los próximos tres años serán mucho mejores que los tres últimos. Tenemos un déficit de vivienda de 6 millones de viviendas y el 95% está en el segmento económico, que es el que más lo necesita. Vamos a ver crecimiento en todo el país. Nuestra expectativa es que los proyectos sean cada vez más sostenibles.

¿Y para Salvador?

Salvador es una ciudad que vende entre 5.000 y 7.000 unidades al año. Hemos visto los últimos programas que el Ayuntamiento ha lanzado para estimular el desarrollo de la región central de la ciudad, con Renova Salvador, incentivos fiscales para inmuebles… Todo esto es muy importante porque en el centro tenemos nuestra cultura, nuestra historia. Son medidas que incentivan al sector privado a invertir y, en consecuencia, a preservar el centro. Veo una serie de iniciativas que están atrayendo a los empresarios al centro, hay un incentivo a la ocupación. En Orla y Paralela, que son dos importantes vectores de crecimiento, debemos tener nuevos proyectos que estimulen un crecimiento importante, impulsados por estos programas municipales, por Minha Casa Minha Vida y por la reducción del desempleo y de la tasa Selic.

Entrevista publicada originalmente por Correio el 3 de febrero. Visite: https://www.correio24horas.com.br/minha-bahia/or-quer-dialogar-sobre-empreendimento-na-praia-do-buracao-0224